GSA Ingegneria “Prevenzione incendi nei condomìni: sicurezza, responsabilità e buone pratiche”

La sicurezza antincendio negli edifici residenziali è un tema troppo spesso sottovalutato, ma che riguarda da vicino ogni condominio. La presenza di locali tecnici, autorimesse, impianti complessi e materiali isolanti moderni può aumentare il rischio d’incendio, specialmente negli edifici di grandi dimensioni o con più piani.

A differenza delle aziende o delle attività produttive, nei condomìni la gestione del rischio è più articolata perché coinvolge diverse figure: l’amministratore, i condòmini e le imprese incaricate della manutenzione. In questo contesto, la prevenzione incendi non deve essere vista solo come un adempimento normativo, ma come una forma di tutela per le persone e per il patrimonio immobiliare.

Scopriamo di più assieme a GSA Ingegneria:

1. Il quadro normativo

Inquadrare un Condominio, dal punto di vista della prevenzione incendi, non sempre è semplice.

L’assoggettabilità degli edifici civili è vincolata alla loro altezza antincendio, misurata dal livello inferiore dell’apertura più alta dell’ultimo piano abitabile al livello del piano esterno più basso (dove possono arrivare i mezzi di soccorso). Quando questa altezza supera i 24 metri, l’edificio è soggetto alle procedure di prevenzione incendi (attività 77 del DPR 151/2011).

Per questa attività, ad oggi, coesistono due normative: il D.M. 16 maggio 1987 n. 246 (e normative ad esso collegate, utilizzabile anche per edifici non soggetti) ed il D.M. 19 maggio 2022 (RTV V.14), collegata al Codice di Prevenzione incendi o RTO (utilizzabile solo per edifici soggetti). Tali norme sono alternative, e spetta al progettista individuare la norma più idonea all’edificio in esame, in quanto vi sono notevoli differenze tra loro dal punto di vista delle prescrizioni impartite e delle strategie antincendio da adottare.

Da questa scelta dipenderà poi l’utilizzo di ulteriori norme relative ad altre attività: difatti, in un edificio civile sono spesso presenti svariate attività (soggette e non soggette): autorimesse, impianti fotovoltaici, impianti di sollevamento (ascensori), chiusure d’ambito e facciate, centrali termiche sono le principali attività da considerare, unitamente all’edificio di civile abitazione. Per queste attività coesistono diverse normative di prevenzione incendi, spesso alternative tra loro.

A seconda della classificazione delle attività presenti, occorrerà rispettare le procedure del DPR 01 agosto 2011 n. 151: per le attività classificate “di tipo A”, si potrà presentare direttamente una SCIA di prevenzione incendi, allegando la documentazione tecnica attestante il rispetto di tutte le normative applicabili; per le altre attività (“di tipo B” e “di tipo C”) andrà richiesta al competente Comando Provinciale dei Vigili del Fuoco un progetto di prevenzione incendi; solo dopo aver ricevuto il parere di conformità sarà possibile presentare la SCIA, e iniziare dunque l’attività.

La classificazione delle attività è vincolata alle caratteristiche delle stesse: altezza antincendio (per l’edificio), superficie (per l’autorimessa), potenzialità (per gli impianti)… Ogni attività va valutata con attenzione, occorre quindi rivolgersi a professionisti antincendio preparati per evitare problemi o, nei casi peggiori, divieti di utilizzo.

2. Gli obblighi per i condomìni

Come facilmente intuibile dal quadro normativo, riassumere gli obblighi e le specifiche disposizioni in materia di prevenzione incendi è tutt’altro che semplice, in quanto esse dipendono dalle caratteristiche dell’edificio e dalle norme applicate dal progettista.

In generale, è comunque definibile uno schema generale, da valutare poi caso per caso:

• Fino a 12 metri: gli obblighi sono minimi, ma resta necessario garantire vie di fuga sicure e dispositivi di base.
• Da 12 a 24 metri: diventano obbligatorie alcune misure organizzative, come la gestione delle emergenze e il controllo periodico degli impianti, e possono subentrare delle richieste relative alle strategie antincendio da adottare
• Oltre 24 metri: si entra nel campo della vera e propria prevenzione incendi strutturata, con possibile necessità impianti di rilevazione e allarme, idranti, piani di emergenza e verifiche documentate, e tutto quanto previsto per il caso specifico.

A questi obblighi, occorre poi aggiungere quelli (possibili) dettati dalle specifiche norme di autorimesse, facciate eccetera.

3. Le responsabilità dell’amministratore e dei condòmini

L’amministratore di condominio ha un ruolo chiave nella gestione della sicurezza antincendio. È suo compito:

• garantire la conformità dell’edificio alle normative vigenti;
• organizzare la manutenzione periodica dei presidi antincendio;
• conservare e aggiornare la documentazione tecnica (registro dei controlli, verbali di manutenzione, eventuali certificazioni);
• informare i condòmini sulle misure di prevenzione e sulle procedure di emergenza.

I condòmini, dal canto loro, devono collaborare mantenendo comportamenti corretti: non ostruire vie di fuga, non utilizzare locali tecnici come depositi, non lasciare materiali combustibili in aree comuni. La sicurezza in un condominio è una responsabilità condivisa.

4. Dispositivi e impianti antincendio

Le dotazioni variano in base alla complessità dell’edificio, ma alcune misure di base sono sempre consigliabili:

• Estintori portatili, installati nei locali comuni e sottoposti a manutenzione semestrale.
• Segnaletica di sicurezza e illuminazione di emergenza, che garantiscano un esodo ordinato anche in assenza di corrente.
• Vie di fuga libere e correttamente indicate.
• Impianti di rilevazione e allarme incendio, obbligatori negli edifici più alti o con specifiche destinazioni (autorimesse, centrali termiche).
• Porte tagliafuoco e dispositivi di compartimentazione, essenziali per limitare la propagazione delle fiamme.

La manutenzione di questi sistemi deve essere programmata e affidata a ditte specializzate, con registrazione di ogni controllo nel registro antincendio.

5. La gestione della sicurezza e le misure organizzative

Oltre ai dispositivi tecnici, ogni condominio dovrebbe dotarsi di misure gestionali ben definite, tra cui:

• Piano di emergenza ed evacuazione, con indicazione delle vie di esodo, dei punti di raccolta e delle procedure da seguire in caso di incendio.
• Informazione e sensibilizzazione dei residenti, affinché tutti sappiano come comportarsi in una situazione di emergenza.
• Verifiche periodiche dello stato di efficienza degli impianti, delle uscite e della segnaletica.
• Controllo dei materiali presenti nei locali comuni o nelle facciate, per evitare che siano facilmente infiammabili o favoriscano la propagazione delle fiamme.

Una buona gestione si basa su un principio semplice: prevenire è sempre più efficace e meno costoso che intervenire dopo.

6. Adeguamenti tecnici e nuovi requisiti per le facciate

Le più recenti normative hanno introdotto requisiti specifici per le facciate degli edifici, con l’obiettivo di limitare la propagazione del fuoco tra i diversi piani.
Durante interventi di manutenzione straordinaria o riqualificazione energetica (ad esempio in caso di installazione di cappotti termici), è quindi fondamentale verificare:

• la classe di reazione al fuoco dei materiali isolanti;
• la presenza di barriere al fuoco verticali e orizzontali;
• l’assenza di cavità o canalizzazioni che possano facilitare la diffusione dell’incendio.

Questi controlli, da affidare a professionisti qualificati, contribuiscono a rendere l’edificio più sicuro e a evitare problemi in fase di certificazione o ispezione.

7. Buone pratiche operative per il condominio

La sicurezza antincendio non dipende solo dalla normativa, ma anche da una gestione quotidiana consapevole. Ecco alcune buone pratiche utili in ogni contesto condominiale:

1. Verificare periodicamente lo stato dei presidi: estintori, luci di emergenza, porte tagliafuoco, segnaletica.
2. Evitare l’accumulo di materiali combustibili nei locali comuni, sottoscala e cantine.
3. Controllare la corretta ventilazione dei locali tecnici e delle autorimesse.
4. Programmare manutenzioni annuali con ditte qualificate, conservando i rapporti di intervento.
5. Organizzare incontri informativi per i residenti, anche brevi, per spiegare il piano di emergenza e i comportamenti da tenere.
6. Aggiornare il registro antincendio a ogni verifica o manutenzione.

8. Errori comuni da evitare

Molti incidenti nascono da piccole negligenze. Tra gli errori più frequenti nei condomìni troviamo:

• vie di fuga o scale di emergenza ostruite da biciclette, mobili o rifiuti;
• estintori scaduti o non revisionati;
• luci di emergenza non funzionanti;
• depositi improvvisati nei locali tecnici;
• mancanza di informazione sui comportamenti da adottare in caso di incendio.

Un’adeguata formazione e un controllo periodico permettono di ridurre drasticamente questi rischi.

9. Il ruolo della consulenza specializzata

Affidarsi a professionisti del settore è la strada più efficace per garantire la conformità normativa e la sicurezza reale degli edifici.

GSA Ingegneria supporta amministratori e condomìni con:

• valutazione del rischio incendio e audit dedicati agli edifici residenziali;
• progettazione e adeguamento degli impianti antincendio;
• redazione e aggiornamento dei piani di emergenza;
• formazione per i condòmini e il personale tecnico;
• gestione della manutenzione programmata, con tenuta del registro antincendio e scadenziario degli interventi;
• assistenza tecnica per la SCIA antincendio o per l’ottenimento del CPI.

Questo approccio consente di trasformare un obbligo di legge in un investimento concreto in sicurezza e tranquillità per tutti gli occupanti.

Conclusioni

La prevenzione incendi nei condomìni è una responsabilità condivisa e un aspetto essenziale della sicurezza abitativa.
Adeguare gli impianti, pianificare la manutenzione, informare i residenti e affidarsi a consulenti qualificati significa ridurre i rischi, proteggere le persone e valorizzare il patrimonio edilizio.

Con il giusto approccio, la sicurezza non è solo una necessità normativa, ma diventa parte integrante di una gestione condominiale moderna, efficiente e consapevole.